Bạn đang băn khoăn liệu có nợ xấu nhóm 3 thì còn có thể vay thế chấp được không? Việc rơi vào nợ nhóm 3 khiến nhiều người lo ngại sẽ bị từ chối hồ sơ vay, ngay cả khi có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp cụ thể, vẫn có những hướng xử lý và cơ hội tiếp cận vốn nếu bạn hiểu rõ quy định pháp lý và biết cách chuẩn bị hồ sơ hợp lý.
Tại Xử lý nợ của Luật Thiên Mã, bạn sẽ được tư vấn miễn phí bởi các luật sư có kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, giúp đánh giá tình trạng tín dụng và xây dựng phương án vay thế chấp phù hợp. Bài viết dưới đây được biên soạn dựa trên Bộ luật Dân sự 2015, Thông tư 31/2024/TT-NHNN (hiệu lực từ 01/01/2025) và Thông tư 15/2023/TT-NHNN, nhằm cung cấp thông tin đầy đủ về khả năng vay thế chấp khi có nợ nhóm 3 và các giải pháp hỗ trợ hiệu quả trong năm 2025.
Nợ xấu nhóm 3 là gì?
1.1. Định nghĩa theo quy định pháp luật
Nợ xấu nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn) được quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 31/2024/TT-NHNN. Nhóm này bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn từ 91 đến 180 ngày;
- Các khoản nợ được cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu nhưng tiếp tục quá hạn dưới 30 ngày;
- Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi suất do khách hàng không đủ khả năng thanh toán đầy đủ tiền lãi theo cam kết.
Đây là nhóm nợ xấu đầu tiên trong các nhóm 3, 4, 5, phản ánh mức độ rủi ro tín dụng cao và khả năng thu hồi nợ không chắc chắn.
1.2. Nguyên nhân dẫn đến nợ nhóm 3
Một số nguyên nhân phổ biến khiến khách hàng bị phân loại vào nợ nhóm 3 gồm:
- Chậm thanh toán khoản vay hoặc dư nợ thẻ tín dụng từ 91 đến 180 ngày;
- Khó khăn tài chính do mất thu nhập, biến động kinh tế cá nhân hoặc doanh nghiệp;
- Thiếu kế hoạch quản lý tài chính, không theo dõi hạn thanh toán hoặc không phối hợp với bên cho vay khi gặp khó khăn.
1.3. Ảnh hưởng của nợ nhóm 3
Nợ nhóm 3 gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến lịch sử tín dụng của khách hàng:
- Hạn chế đáng kể khả năng vay vốn mới, đặc biệt là các khoản vay tín chấp hoặc mở thẻ tín dụng tại ngân hàng, công ty tài chính;
- Bị đánh giá là khách hàng rủi ro cao, có thể phải cung cấp tài sản bảo đảm, hoặc bị từ chối hồ sơ vay ngay từ vòng xét duyệt;
- Theo số liệu của CIC năm 2024, nợ nhóm 3 chiếm khoảng 2,5% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, gây khó khăn cho khoảng 85% khách hàng trong việc tiếp cận vốn mới và phục hồi tín dụng cá nhân.
Nợ xấu nhóm 3 có vay thế chấp được không?
2.1. Quy định chung về vay thế chấp
Vay thế chấp là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo, được pháp luật điều chỉnh tại Điều 309 đến Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm bất động sản, ô tô, sổ tiết kiệm hoặc các tài sản có giá trị tương đương.
Tuy nhiên, nợ nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn) được CIC đánh giá là có khả năng mất vốn trung bình, khiến ngân hàng nhận định khách hàng thuộc nhóm rủi ro cao, nên khả năng được duyệt vay thế chấp bị hạn chế đáng kể.
2.2. Khả năng vay thế chấp với nợ nhóm 3
Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 31/2024/TT-NHNN, các tổ chức tín dụng phải phân loại và quản lý chặt chẽ các khoản vay của khách hàng có nợ xấu, đặc biệt là nhóm 3 trở lên.
Trên thực tế:
- Hầu hết các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Techcombank thường từ chối các hồ sơ vay thế chấp của khách hàng đang có nợ nhóm 3 do lo ngại rủi ro.
- Một số tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại nhỏ (như VPBank, OCB) vẫn có thể xem xét duyệt vay nếu:
- Tài sản đảm bảo có giá trị cao, rõ ràng về pháp lý;
- Khách hàng chứng minh được thu nhập ổn định và có khả năng trả nợ rõ ràng;
- Có lịch sử tín dụng tốt trước đó (ngoại trừ khoản nợ hiện tại).
2.3. Hạn chế khi vay thế chấp
Khách hàng nợ nhóm 3 dù được xem xét vẫn sẽ gặp nhiều hạn chế, cụ thể:
- Hạn mức vay thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản thế chấp (chỉ khoảng 40%–50%).
- Lãi suất vay cao hơn bình thường, dao động từ 10%–14%/năm.
- Thời gian xét duyệt kéo dài, đòi hỏi bổ sung nhiều hồ sơ chứng minh tài chính, tài sản và giải trình nợ cũ.
Số liệu gần nhất: Theo thống kê nội bộ của Home Credit năm 2024, 95% hồ sơ vay thế chấp của khách hàng nợ nhóm 3 bị từ chối, ngoại trừ các trường hợp có tài sản đảm bảo có giá trị lớn và minh bạch pháp lý.
Điều kiện để vay thế chấp khi có nợ xấu nhóm 3
Mặc dù nợ xấu nhóm 3 thường bị các ngân hàng từ chối hồ sơ tín dụng, nhưng vẫn có cơ hội vay vốn thế chấp nếu khách hàng đáp ứng được các điều kiện khắt khe về tài chính và tài sản đảm bảo. Dưới đây là ba điều kiện quan trọng nhất:
3.1. Thanh toán đầy đủ khoản nợ quá hạn
Trước khi nộp hồ sơ vay thế chấp, khách hàng phải tất toán toàn bộ khoản nợ cũ thuộc nhóm 3, bao gồm:
- Nợ gốc còn lại.
- Lãi vay quá hạn.
- Phí phạt trả chậm (nếu có).
Ngoài ra, khách hàng cần yêu cầu ngân hàng cấp giấy xác nhận đã thanh toán dứt điểm để:
- Chứng minh thiện chí trả nợ.
- Cải thiện điểm tín dụng trên CIC.
- Làm căn cứ để ngân hàng mới đánh giá lại mức độ rủi ro của hồ sơ.
Lưu ý: Sau khi tất toán, thông tin nợ nhóm 3 vẫn được lưu trên CIC trong tối đa 5 năm, nhưng việc thanh toán sớm sẽ tăng khả năng được xem xét vay vốn trong các hồ sơ ngoại lệ.
3.2. Cung cấp tài sản đảm bảo có giá trị cao và hợp pháp
Với khách hàng từng có lịch sử tín dụng xấu, ngân hàng thường siết chặt yêu cầu về tài sản thế chấp, cụ thể:
- Tài sản đảm bảo phải đứng tên chính chủ (người đi vay hoặc vợ/chồng).
- Giá trị tài sản phải cao hơn ít nhất 1,5–2 lần giá trị khoản vay đề xuất.
- Tài sản phổ biến chấp nhận thế chấp gồm:
- Sổ đỏ (quyền sử dụng đất).
- Sổ hồng (quyền sở hữu nhà ở và đất ở).
- Ô tô dưới 5 năm sử dụng.
Một số ngân hàng còn yêu cầu định giá tài sản bởi đơn vị định giá độc lập, nhằm bảo đảm tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro tín dụng.
3.3. Chứng minh thu nhập ổn định và đủ khả năng trả nợ
Dù có tài sản đảm bảo, khách hàng nợ nhóm 3 vẫn phải chứng minh khả năng tài chính đủ mạnh, với hồ sơ gồm:
- Hợp đồng lao động còn hiệu lực, thời hạn tối thiểu 1 năm hoặc không thời hạn.
- Sao kê lương 6 tháng gần nhất, tổng thu nhập thường yêu cầu từ 20 triệu đồng/tháng trở lên.
- Nếu là hộ kinh doanh: cung cấp giấy đăng ký kinh doanh, báo cáo thuế, và sổ sách thu nhập.
Ngân hàng sẽ tính toán tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) để đảm bảo người vay không vượt quá khả năng chi trả (thường dưới 50%).
Số liệu thực tế: Theo thống kê từ VPBank năm 2024, có khoảng 30% hồ sơ vay thế chấp của khách hàng có nợ nhóm 3 được chấp thuận nếu tài sản đảm bảo có giá trị gấp đôi khoản vay và khách hàng đã tất toán nợ cũ đầy đủ.
Các ngân hàng hỗ trợ vay thế chấp với nợ nhóm 3
4.1. Một số ngân hàng có chính sách linh hoạt
Dù nợ nhóm 3 được xếp vào diện nợ xấu và thường bị từ chối vay vốn, một số ngân hàng thương mại vẫn có chính sách xem xét đặc biệt với các khách hàng có tài sản đảm bảo và chứng minh được năng lực tài chính. Cụ thể:
- VPBank, OCB, Eximbank có thể hỗ trợ vay thế chấp đối với khách hàng từng có nợ nhóm 3, nếu đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt như thu nhập ổn định, có tài sản đảm bảo hợp lệ và lý do nợ xấu mang tính tạm thời.
- Agribank hỗ trợ vay thế chấp trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh nông nghiệp nếu khách hàng có sổ đỏ hoặc tài sản hợp pháp, mặc dù đang trong giai đoạn bị ghi nhận nợ nhóm 3.
4.2. Điều kiện cụ thể của ngân hàng
Mỗi ngân hàng áp dụng các tiêu chí xét duyệt riêng. Tuy nhiên, các điều kiện phổ biến để được chấp thuận vay thế chấp khi có lịch sử nợ nhóm 3 bao gồm:
- Tài sản đảm bảo phải có giá trị lớn, pháp lý rõ ràng và không liên quan đến khoản nợ xấu đang tồn tại.
- Khách hàng cần chứng minh nguyên nhân phát sinh nợ nhóm 3 là khách quan, chẳng hạn do ảnh hưởng dịch bệnh, thiên tai, sai sót kỹ thuật từ phía ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
- Có nguồn thu nhập ổn định và khả năng trả nợ rõ ràng trong thời gian tới.
4.3. Lưu ý khi chọn ngân hàng
Để nâng cao khả năng được duyệt hồ sơ, khách hàng nên:
- Liên hệ trực tiếp với từng ngân hàng qua hotline hoặc truy cập website chính thức để tìm hiểu chính sách hiện hành về hỗ trợ khách hàng từng có nợ nhóm 3.
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh khả năng tài chính, lịch sử tín dụng sau thời điểm phát sinh nợ, và giấy tờ chứng minh nguyên nhân khách quan nếu có.
- Cân nhắc sử dụng dịch vụ tư vấn tín dụng hoặc luật sư để đảm bảo phương án trình bày với ngân hàng có tính thuyết phục cao.
Theo thống kê từ Eximbank năm 2024, 25% hồ sơ vay thế chấp của khách hàng có nợ nhóm 3 vẫn được xét duyệt nếu đi kèm tài sản đảm bảo giá trị cao và lý do nợ được đánh giá là hợp lý.
Giải pháp cải thiện cơ hội vay thế chấp với nợ nhóm 3
5.1. Tất toán nợ và xóa lịch sử nợ xấu
Bước đầu tiên để phục hồi khả năng vay thế chấp là tất toán đầy đủ toàn bộ gốc, lãi và phí phạt phát sinh đối với khoản nợ nhóm 3. Sau khi tất toán, khách hàng nên yêu cầu ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng xác nhận việc thanh toán để cập nhật lên hệ thống CIC.
Theo quy định tại Thông tư 15/2023/TT-NHNN, lịch sử nợ xấu nhóm 3 có thể được lưu trữ tối đa 5 năm. Tuy nhiên, đối với các khoản nợ có giá trị dưới 10 triệu đồng, thông tin sẽ được xóa ngay sau khi tất toán đầy đủ, giúp khách hàng rút ngắn thời gian bị ghi nhận trên báo cáo tín dụng.
5.2. Đàm phán cơ cấu lại nợ
Trong trường hợp khách hàng gặp khó khăn tài chính, việc đàm phán cơ cấu lại thời hạn trả nợ với ngân hàng là một giải pháp cần thiết. Theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN, khách hàng có thể đề nghị giãn nợ trong thời gian tối đa 12 tháng để tránh bị chuyển sang nhóm nợ cao hơn (nhóm 4 hoặc nhóm 5).
Việc chủ động liên hệ với ngân hàng để xây dựng kế hoạch thanh toán phù hợp không chỉ giúp ổn định tình hình tài chính, mà còn thể hiện thiện chí hợp tác, tăng độ tin cậy trong mắt tổ chức tín dụng.
5.3. Xây dựng lịch sử tín dụng tốt
Sau khi tất toán hoặc tái cơ cấu thành công khoản nợ nhóm 3, khách hàng cần bắt đầu xây dựng lại lịch sử tín dụng tích cực. Điều này có thể thực hiện bằng cách thanh toán đúng hạn các khoản vay hiện tại hoặc thẻ tín dụng tại ngân hàng khác.
Thói quen trả nợ đúng hạn không chỉ giúp cải thiện điểm tín dụng mà còn là yếu tố then chốt để được xét duyệt vay thế chấp trong tương lai. Theo thống kê của Home Credit năm 2024, khoảng 50% khách hàng từng có nợ nhóm 3 đã cải thiện đáng kể điểm tín dụng chỉ sau 12 tháng kể từ thời điểm tất toán và thực hiện thanh toán đúng hạn với các khoản vay khác.
Pháp lý liên quan đến vay thế chấp với nợ nhóm 3
6.1. Quy định pháp luật hiện hành
Khách hàng thuộc nhóm nợ 3 (nợ dưới tiêu chuẩn) khi có nhu cầu vay thế chấp, sẽ bị giới hạn hoặc từ chối bởi ngân hàng, tùy thuộc vào chính sách tín dụng nội bộ. Việc xét duyệt vay chịu sự điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 309–318): Quy định rõ về hình thức thế chấp tài sản, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, điều kiện xử lý tài sản bảo đảm nếu nghĩa vụ không được thực hiện đúng hạn.
- Thông tư 31/2024/TT-NHNN: Khoản nợ nhóm 3 là nợ có dấu hiệu giảm khả năng trả nợ, buộc ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro cao hơn và thắt chặt phê duyệt tín dụng đối với khách hàng thuộc nhóm này.
- Thông tư 15/2023/TT-NHNN: CIC có trách nhiệm cung cấp thông tin tín dụng cho ngân hàng để đánh giá hồ sơ vay. Nợ nhóm 3 sẽ khiến điểm tín dụng thấp, ảnh hưởng đến tỷ lệ duyệt vay hoặc hạn mức được cấp.
6.2. Quyền lợi của khách hàng nợ nhóm 3
Mặc dù khả năng vay thế chấp bị hạn chế, khách hàng vẫn có những quyền lợi pháp lý quan trọng:
- Quyền được thông tin minh bạch: Khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin đầy đủ về trạng thái nợ, lịch sử trả nợ và phương án khắc phục. Điều này giúp khách hàng hiểu rõ nguyên nhân bị xếp nhóm 3 và cách cải thiện hồ sơ vay.
- Quyền yêu cầu cập nhật CIC: Sau khi khách hàng tất toán hoặc cơ cấu lại nợ, ngân hàng có nghĩa vụ cập nhật lên hệ thống CIC để điều chỉnh trạng thái tín dụng, theo Điều 18 Thông tư 15/2023/TT-NHNN.
- Quyền tiếp cận tín dụng có điều kiện: Một số ngân hàng thương mại vẫn xem xét cho vay thế chấp với khách hàng nợ nhóm 3 nếu có:
- Tài sản đảm bảo có giá trị lớn.
- Lịch sử trả nợ được cải thiện thời gian gần đây.
- Thu nhập hiện tại ổn định và có khả năng trả nợ rõ ràng.
6.3. Trách nhiệm pháp lý khi không xử lý nợ
Việc không xử lý dứt điểm khoản nợ nhóm 3 có thể dẫn đến hệ quả nghiêm trọng:
- Chuyển nhóm nợ cao hơn: Nếu khách hàng không tất toán đúng hạn hoặc vi phạm cam kết trả nợ, khoản vay có thể bị chuyển lên nhóm 4 (nợ nghi ngờ) hoặc nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn).
- Xử lý tài sản thế chấp: Theo Điều 299 và 301 Bộ luật Dân sự 2015, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm bằng phương thức bán đấu giá, tự bán hoặc nhận tài sản để trừ nợ khi khoản vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
- Truy cứu trách nhiệm pháp lý: Trường hợp cố tình chây ì, trốn tránh nghĩa vụ, khách hàng có thể bị ngân hàng khởi kiện ra tòa để yêu cầu cưỡng chế thi hành hoặc xử lý hình sự nếu có dấu hiệu lừa đảo tài chính.
- Số liệu thực tế: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước năm 2024, có 20% khách hàng thuộc nhóm nợ 3 chuyển sang nhóm 4 và 5 trong vòng 6 tháng do không thực hiện nghĩa vụ xử lý nợ đúng hạn. Tỷ lệ tài sản bảo đảm bị xử lý tăng đáng kể, đặc biệt ở phân khúc vay bất động sản.
Nợ xấu nhóm 3 gây khó khăn lớn trong việc vay thế chấp, nhưng không phải không có cơ hội. Với tài sản đảm bảo giá trị cao, thu nhập ổn định, và việc tất toán nợ sớm, bạn có thể thuyết phục một số ngân hàng như VPBank hoặc OCB xem xét hồ sơ vay. Các luật sư tại Luật Thiên Mã sẽ hỗ trợ bạn kiểm tra tình trạng nợ, chuẩn bị hồ sơ, và đàm phán với ngân hàng để tăng cơ hội vay vốn. Hãy đặt lịch tư vấn miễn phí ngay hôm nay tại đây để được các luật sư của Luật Thiên Mã giải đáp mọi thắc mắc và đưa ra giải pháp tối ưu nhất cho bạn!
