Bạn đang lo lắng vì nợ xấu khiến giấc mơ mua nhà trả góp trở nên xa vời? Đừng để hồ sơ tín dụng cản bước an cư của bạn. Hãy đặt lịch tư vấn miễn phí tại chuyên mục Xử lý nợ của Luật Thiên Mã để được các luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn chi tiết, cụ thể cho từng trường hợp.
Bài viết dưới đây do đội ngũ chuyên môn trực tiếp thực hiện, phân tích rõ ràng các quy định tại Thông tư 31/2024/TT-NHNN về phân loại tài sản có và xử lý rủi ro tín dụng, kết hợp cùng quy định của Luật Nhà ở 2023, giúp bạn nắm rõ điều kiện vay vốn mua nhà dù đang có nợ xấu – và từng bước khôi phục khả năng tài chính một cách hợp pháp, hiệu quả.
Nợ xấu là gì và ảnh hưởng đến vay mua nhà trả góp như thế nào?
1.1. Định nghĩa nợ xấu theo quy định pháp luật
Theo Điều 8 Thông tư 31/2024/TT-NHNN, nợ xấu là những khoản vay không được thanh toán đúng hạn theo hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa khách hàng và tổ chức tín dụng. Dựa trên thời gian quá hạn, các khoản vay được phân loại thành 5 nhóm:
- Nhóm 1: Nợ đủ tiêu chuẩn – Quá hạn dưới 10 ngày.
- Nhóm 2: Nợ cần chú ý – Quá hạn từ 10 đến 90 ngày.
- Nhóm 3: Nợ dưới tiêu chuẩn – Quá hạn từ 91 đến 180 ngày.
- Nhóm 4: Nợ nghi ngờ – Quá hạn từ 181 đến 360 ngày.
- Nhóm 5: Nợ có khả năng mất vốn – Quá hạn trên 360 ngày.
Trong đó, các khoản nợ từ nhóm 3 đến nhóm 5 được coi là nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận tín dụng của khách hàng tại các ngân hàng và tổ chức tài chính.
1.2. Ảnh hưởng của nợ xấu đến khả năng vay mua nhà
Thông tin tín dụng cá nhân được lưu trữ và quản lý bởi Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC). Khi khách hàng nộp hồ sơ vay mua nhà trả góp, ngân hàng sẽ tra cứu CIC để đánh giá uy tín tín dụng của người vay theo quy định tại Điều 10 Thông tư 31/2024/TT-NHNN.
Trong thực tế, các khách hàng có lịch sử nợ nhóm 3, 4, 5 thường bị từ chối vay mua nhà do các lý do sau:
- Giá trị khoản vay lớn và thời hạn vay dài, đòi hỏi độ uy tín tín dụng cao.
- Rủi ro mất vốn cao đối với ngân hàng nếu khách hàng từng không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán trong quá khứ.
Số liệu từ CIC năm 2024 cho thấy: có đến 18% hồ sơ vay mua nhà trả góp bị từ chối do người vay thuộc nhóm nợ xấu từ 3 đến 5. Đây là tỷ lệ cao phản ánh mức độ nghiêm ngặt trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng đối với phân khúc bất động sản.
Nợ xấu có mua được nhà trả góp không?
2.1. Khả năng vay với từng nhóm nợ xấu
Việc vay mua nhà trả góp khi có nợ xấu phụ thuộc vào nhóm nợ và chính sách tín dụng của từng ngân hàng:
- Nhóm 1 và 2: Các ngân hàng như Vietcombank, BIDV hoặc một số công ty tài chính có thể xem xét phê duyệt hồ sơ nếu khách hàng đã tất toán khoản nợ quá hạn, có lịch sử tín dụng không chuyển nợ nhóm cao hơn, và chứng minh được thu nhập ổn định.
- Nhóm 3, 4, 5: Do khoản vay mua nhà thường lớn và thời hạn dài, hầu hết ngân hàng sẽ từ chối hồ sơ nợ xấu nhóm này. Tuy nhiên, một số tổ chức tài chính có thể hỗ trợ trong trường hợp khách hàng có tài sản thế chấp giá trị cao, hoặc có người bảo lãnh tín dụng đáng tin cậy.
2.2. Yếu tố ảnh hưởng đến việc duyệt vay
Các yếu tố then chốt quyết định khả năng được duyệt vay mua nhà trả góp trong trường hợp có nợ xấu:
- Thu nhập hàng tháng: Thu nhập từ 15–20 triệu đồng/tháng trở lên, cùng với nguồn thu ổn định (như lương, kinh doanh cá thể, cho thuê tài sản) là điều kiện gần như bắt buộc.
- Tài sản thế chấp: Có thể dùng chính căn nhà dự định mua hoặc tài sản khác như đất đai, ô tô có giá trị pháp lý rõ ràng để đảm bảo khoản vay.
- Hợp đồng mua bán hợp lệ: Phải có hợp đồng mua bán nhà đầy đủ điều khoản, đáp ứng yêu cầu theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, bao gồm: thông tin bên mua – bán, tình trạng pháp lý của nhà, giá bán, phương thức thanh toán và thời điểm bàn giao.
Số liệu thực tế: Theo thống kê từ Vietcombank (tháng 01/2025), khoảng 25% hồ sơ vay mua nhà trả góp từ khách hàng thuộc nhóm nợ xấu nhóm 2 được chấp thuận nếu có tài sản thế chấp rõ ràng và thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng trở lên.
Giải pháp khi có nợ xấu muốn mua nhà trả góp
3.1. Thanh toán hết nợ quá hạn
Việc tất toán toàn bộ nợ gốc, lãi và phí phạt là bước quan trọng để cải thiện lịch sử tín dụng và nâng cao khả năng được duyệt vay mua nhà. Theo Điều 11 Thông tư 15/2024/TT-NHNN, các khoản nợ dưới 10 triệu đồng sẽ được xóa thông tin tiêu cực khỏi hệ thống CIC ngay sau khi thanh toán đầy đủ. Đối với khoản nợ trên 10 triệu đồng, thông tin sẽ được lưu trữ tối đa 5 năm nhưng vẫn có thể được xem xét vay nếu có tài sản đảm bảo và nguồn thu ổn định.
3.2. Nộp hồ sơ tại các tổ chức hỗ trợ nợ xấu
Một số ngân hàng như VietinBank, BIDV hoặc các công ty tài chính có chính sách hỗ trợ khách hàng thuộc nhóm nợ xấu nhẹ (nhóm 1 và 2), đặc biệt khi khách hàng chứng minh được khả năng tài chính và có tài sản đảm bảo. Đây là hướng đi phù hợp nếu người vay từng có nợ xấu nhưng đã tất toán và muốn phục hồi tín dụng.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- CMND/CCCD và sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú
- Chứng minh thu nhập: hợp đồng lao động, sao kê lương 3–6 tháng gần nhất
- Hợp đồng mua bán nhà theo mẫu quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở 2023
- Tài sản thế chấp: quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng…
Thông tin tham khảo: Theo BIDV (tháng 03/2025), khoảng 28% khách hàng thuộc nhóm 2 được xét duyệt vay mua nhà với mức lãi suất từ 7,2%/năm khi có tài sản thế chấp và chứng minh được nguồn thu nhập ổn định.
Quy định pháp luật về xóa nợ xấu
4.1. Thời gian xóa nợ xấu theo CIC
Theo Điều 11 Thông tư 15/2024/TT-NHNN, thông tin tiêu cực về khách hàng vay (bao gồm nợ xấu các nhóm 3, 4, 5) được lưu trữ tối đa 05 năm kể từ ngày tất toán đầy đủ nghĩa vụ trả nợ với tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, đối với các khoản nợ dưới 10 triệu đồng, thông tin sẽ được xóa ngay sau khi thanh toán đầy đủ, không cần chờ đủ thời hạn lưu trữ.
4.2. Cách xóa nợ xấu nhanh nhất
Để thông tin nợ xấu được xóa khỏi hệ thống CIC một cách hợp pháp và nhanh nhất, người vay nên thực hiện theo các bước sau:
- Thanh toán toàn bộ khoản nợ quá hạn, bao gồm gốc, lãi và các khoản phí phạt (nếu có).
- Liên hệ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính để xác nhận việc tất toán và yêu cầu họ cập nhật thông tin lên CIC.
- Theo dõi trên hệ thống CIC để đảm bảo thông tin đã được điều chỉnh đúng thực tế.
- Tuyệt đối không sử dụng các dịch vụ “xóa nợ xấu” không rõ nguồn gốc, vì đây có thể là hành vi lừa đảo, không có giá trị pháp lý và dễ bị lợi dụng thông tin cá nhân.
Lưu ý khi vay mua nhà trả góp với nợ xấu
Mua nhà trả góp là một quyết định tài chính lớn, đặc biệt với những người đang có lịch sử nợ xấu. Việc nắm rõ các lưu ý sau sẽ giúp bạn tăng khả năng được phê duyệt vay và giảm thiểu rủi ro trong quá trình trả nợ.
5.1. Lựa chọn ngân hàng hoặc công ty tài chính phù hợp
Hãy ưu tiên những ngân hàng có chính sách linh hoạt đối với khách hàng có lịch sử nợ nhóm 1 hoặc 2, như:
- Vietcombank: hỗ trợ vay từ 70%–80% giá trị căn nhà, lãi suất ưu đãi từ 7%/năm.
- BIDV: chấp nhận xét duyệt hồ sơ vay của khách hàng nhóm 1, 2 nếu chứng minh được nguồn thu nhập ổn định và khả năng trả nợ.
Việc lựa chọn đúng đơn vị tài chính giúp tăng cơ hội được duyệt vay ngay cả khi có lịch sử tín dụng chưa hoàn hảo.
5.2. Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả
- Không nên vay vượt quá 50% thu nhập hàng tháng, nhằm tránh rủi ro mất khả năng trả nợ nếu có biến động tài chính cá nhân.
- Đọc kỹ hợp đồng tín dụng, đặc biệt các điều khoản về phí phạt trả nợ chậm, trả trước hạn. Các điều khoản này được quy định rõ tại Điều 122 Luật Nhà ở 2023, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên.
Số liệu thực tế: Theo báo cáo tài chính tháng 07/2025, 35% khách hàng vay mua nhà gặp khó khăn tài chính do khoản vay vượt quá ngưỡng an toàn 50% thu nhập hàng tháng.
Các chương trình hỗ trợ vay mua nhà cho người có nợ xấu
Việc sở hữu nhà ở khi có lịch sử tín dụng không hoàn hảo không còn là điều bất khả thi. Trong những năm gần đây, một số ngân hàng và chương trình nhà ở xã hội đã mở rộng điều kiện vay đối với người có nợ xấu nhóm 1 và nhóm 2, nhằm tạo điều kiện an cư cho người thu nhập trung bình – thấp.
6.1. Chương trình vay ưu đãi từ ngân hàng
Một số ngân hàng thương mại đã triển khai các gói vay mua nhà dành riêng cho người có lịch sử nợ nhóm 1 hoặc nhóm 2 – tức những người đã từng quá hạn thanh toán nhưng đã khắc phục đầy đủ hoặc chậm không quá 30 ngày. Các chương trình này thường đi kèm với một số điều kiện đảm bảo, chẳng hạn:
- Có tài sản bảo đảm giá trị cao (sổ đỏ, sổ hồng,…).
- Có người đồng bảo lãnh có thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng tốt.
- Có hợp đồng lao động dài hạn và sao kê lương tối thiểu 6 tháng.
Các ngân hàng như TPBank, VIB hoặc OCB đã linh hoạt hơn trong đánh giá hồ sơ tín dụng, tập trung vào khả năng trả nợ hiện tại thay vì chỉ dựa vào lịch sử CIC. Mức lãi suất ưu đãi thường dao động từ 8%–10%/năm tùy theo hình thức vay và giá trị tài sản thế chấp.
6.2. Hỗ trợ từ các dự án nhà ở xã hội
Theo Điều 51 Luật Nhà ở 2023, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị vẫn được xem xét hỗ trợ vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội – ngay cả khi có lịch sử nợ nhóm 1 hoặc 2, miễn là không có nợ nhóm 3 trở lên tại thời điểm xét duyệt.
Cụ thể, các dự án nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc doanh nghiệp liên kết thực hiện thường phối hợp với ngân hàng chính sách hoặc ngân hàng thương mại để triển khai gói vay ưu đãi như:
- Lãi suất cố định 4,8%/năm trong tối đa 15 năm.
- Không yêu cầu tài sản thế chấp nếu người vay có hợp đồng lao động ổn định và xác nhận từ cơ quan chủ quản.
- Ưu tiên xét duyệt cho các đối tượng là công nhân, viên chức, người lao động tại khu công nghiệp, người đang thuê nhà ở xã hội.
Số liệu thực tế: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2024, 12% người mua nhà ở xã hội trong năm 2023 thuộc nhóm nợ xấu 1-2 vẫn được xét duyệt hồ sơ vay vốn với lãi suất ưu đãi. Điều này phản ánh chính sách ngày càng mở hơn nhằm hỗ trợ người dân ổn định chỗ ở và cải thiện điều kiện sống.
Nợ xấu không hoàn toàn ngăn cản giấc mơ sở hữu căn nhà qua hình thức trả góp, nhưng đòi hỏi bạn cải thiện điểm tín dụng và chọn đúng tổ chức tài chính. Với sự hỗ trợ từ Xử lý nợ – Luật Thiên Mã, bạn sẽ được tư vấn chi tiết về cách xử lý nợ xấu, chuẩn bị hồ sơ vay và tối ưu hóa cơ hội mua nhà. Đừng chần chừ, hãy đặt lịch tư vấn miễn phí ngay hôm nay tại Luật Thiên Mã để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả!
