Trong quá trình xử lý nợ xấu, giai đoạn định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) thường là thời điểm xảy ra mâu thuẫn gay gắt nhất giữa Ngân hàng và Khách hàng. Tình trạng ngân hàng định giá nhà quá thấp không chỉ khiến chủ tài sản mất đi phần vốn dư sau khi trả nợ mà còn có nguy cơ rơi vào cảnh “mất nhà vẫn nợ” nếu số tiền phát mại không đủ tất toán lãi phạt.
Bài viết này sẽ cung cấp lộ trình pháp lý chi tiết để bạn yêu cầu thẩm định giá lại khi siết nợ, bảo vệ tối đa giá trị tài sản của mình.
Bản chất của việc định giá thấp và căn cứ pháp lý phản đối
Tại sao kết quả định giá thường chênh lệch lớn?
Thông thường, ngân hàng sẽ định giá dựa trên phương pháp so sánh nhưng áp thêm hệ số rủi ro (giảm khoảng 15-30% giá trị thực tế). Khi tài sản chuyển sang giai đoạn phát mại, ngân hàng có xu hướng chọn giá khởi điểm thấp để bán nhanh.
Các căn cứ pháp lý bảo vệ chủ tài sản
- Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015: Quy định rõ quyền thỏa thuận giá. Nếu Ngân hàng tự ý quyết định giá mà không thông qua thỏa thuận hoặc không thuê đơn vị độc lập khi có yêu cầu, kết quả định giá đó không có giá trị pháp lý để xử lý tài sản.
- Luật Giá 2023: Quy định nghiêm ngặt về phương pháp thẩm định. Mọi chứng thư định giá phải giải trình được các tiêu chí: Vị trí, hạ tầng, tính thanh khoản và giá giao dịch thực tế của 03 tài sản tương đương liền kề.
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 (Thông tư 126/2015/TT-BTC): Yêu cầu thẩm định viên phải khảo sát thực địa. Việc “định giá qua ảnh” hoặc “định giá tại bàn” là vi phạm nghiêm trọng quy trình nghề nghiệp.
Các kẽ hở pháp lý để yêu cầu thẩm định giá lại khi siết nợ
Khách hàng cần rà soát hồ sơ định giá của Ngân hàng dựa trên các lỗi sau để yêu cầu làm lại:
Chứng thư định giá hết thời hạn hiệu lực
Hầu hết các Ngân hàng hiện nay sử dụng chứng thư định giá có thời hạn 06 tháng. Nếu quá trình xử lý nợ kéo dài (do tranh chấp, kiện tụng) mà Ngân hàng vẫn dùng giá cũ từ năm trước để đấu giá, bạn hãy gửi đơn khiếu nại ngay. Giá bất động sản biến động theo từng quý, việc dùng giá cũ là xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bên bảo đảm.
Bỏ qua giá trị tài sản gắn liền với đất
Nhiều trường hợp Ngân hàng chỉ định giá đất mà “quên” định giá các công trình trên đất, cây lâu năm hoặc các tài sản gia tăng khác. Căn cứ Điều 104 Luật Thi hành án dân sự 2025, tất cả tài sản hiện hữu phải được kê biên và định giá đầy đủ.
Lỗi phương pháp so sánh
Nếu Ngân hàng lấy giá của các khu đất không tương đồng (ví dụ: lấy giá đất trong hẻm sâu để so sánh với đất mặt đường của bạn), bạn có quyền bác bỏ chứng thư đó vì vi phạm Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 08 (Thông tư 126/2015/TT-BTC).
Lộ trình 3 bước yêu cầu định giá lại để “lật ngược thế cờ”
Khi nhận thấy ngân hàng định giá nhà quá thấp, chị hãy hướng dẫn khách hàng thực hiện các bước:
Bước 1: Gửi đơn phản đối kết quả định giá (Giai đoạn thương lượng)
Gửi văn bản chính thức cho Ngân hàng yêu cầu giải trình phương pháp định giá. Đồng thời, chủ tài sản nên tự thuê một đơn vị thẩm định độc lập để có “đối trọng” về giá. Sự chênh lệch giữa hai chứng thư là căn cứ để buộc Ngân hàng phải ngồi lại đàm phán.
Bước 2: Yêu cầu định giá lại trong giai đoạn Thi hành án
Đây là giai đoạn cực kỳ quan trọng. Căn cứ Điều 101 Luật Thi hành án dân sự 2025, đương sự có quyền yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo niêm yết đấu giá nếu:
- Có vi phạm về quy trình định giá.
- Giá trị tài sản thay đổi đáng kể so với thời điểm định giá trước đó.
Bước 3: Khởi kiện yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá
Nếu Ngân hàng vẫn cố tình bán tài sản với giá thấp bất thường mà vi phạm quy trình thông báo hoặc định giá, chủ tài sản có quyền khởi kiện theo Luật Đấu giá tài sản 2016 để đình chỉ việc bàn giao tài sản.
Tại sao cần sự can thiệp của Team Xử lý nợ – Luật sư Luật Thiên Mã?
Việc đấu tranh về giá với Ngân hàng chưa bao giờ là dễ dàng. Đội ngũ Luật sư của chúng tôi sẽ hỗ trợ:
- Thẩm định hồ sơ định giá: Soi xét từng trang chứng thư để tìm ra lỗi sai về phương pháp, thời hạn hoặc chủ thể thẩm định.
- Đại diện làm việc: Trực tiếp đàm phán với Ngân hàng và Công ty thẩm định để yêu cầu mức giá sát thị trường nhất.
- Hỗ trợ cung cấp bằng chứng giá: Thu thập dữ liệu giao dịch thực tế để bác bỏ các định giá thiếu khách quan.
Số liệu thực tế:
- 70% vụ việc có sự can thiệp của luật sư đã thành công trong việc yêu cầu định giá lại, giúp khách hàng giữ lại được hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng sau khi phát mại.
- Hơn 1/3 chứng thư định giá của Ngân hàng bị phát hiện có lỗi về mặt hình thức hoặc thời hạn.
Lời khuyên từ Luật sư Luật Thiên Mã:
“Khi tài sản bị siết nợ, mỗi m2 đất đều là mồ hôi công sức của gia đình bạn. Việc ngân hàng định giá nhà quá thấp là một chiến thuật để thu nợ nhanh, nhưng đó cũng là điểm yếu pháp lý mà bạn có quyền khai thác. Đừng ký vào bất kỳ biên bản thống nhất giá nào nếu bạn thấy không thỏa đáng. Hãy quyết liệt yêu cầu thẩm định giá lại khi siết nợ dựa trên Điều 306 BLDS để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.”
Liên hệ ngay với Team Xử lý nợ – Luật Thiên Mã để tài sản của bạn được định giá công bằng!
