Nợ xấu từ khoản vay tín chấp có thể khiến bạn lo lắng khi muốn chuyển sang hình thức vay thế chấp. Lịch sử tín dụng không tốt ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xét duyệt hồ sơ vay, kể cả khi bạn có tài sản bảo đảm. Trong nhiều trường hợp, khách hàng không biết bắt đầu từ đâu để xử lý nợ và cải thiện điểm tín dụng.
Đặt lịch tư vấn miễn phí tại Xử lý nợ của Luật Thiên Mã để được đội ngũ luật sư chuyên nghiệp giải đáp chi tiết, hỗ trợ các bước xử lý nợ xấu và tư vấn cơ hội vay thế chấp phù hợp. Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn trên cơ sở pháp lý rõ ràng, đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Thông tư 31/2024/TT-NHNN và Nghị định 15/2020/NĐ-CP.
Tổng quan về nợ xấu tín chấp và vay thế chấp
1.1 Khái niệm cơ bản
1.1.1 Nợ xấu tín chấp là gì?
Nợ xấu tín chấp là các khoản vay không có tài sản đảm bảo mà người vay không trả đúng hạn, cụ thể là quá hạn trên 90 ngày. Theo quy định tại Điều 3 khoản 5 Thông tư 31/2024/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành, các khoản vay được phân loại theo 5 nhóm nợ, trong đó nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 được xem là nợ xấu.
Nhóm 3 là các khoản nợ dưới tiêu chuẩn, tức là quá hạn từ 91 đến 180 ngày. Nhóm 4 là nợ nghi ngờ, tức là nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày. Nhóm 5 là nợ có khả năng mất vốn, tức là nợ quá hạn trên 360 ngày hoặc người vay mất khả năng thanh toán. Khi khoản vay thuộc một trong ba nhóm này, thông tin sẽ được ghi nhận tại Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (CIC) và ảnh hưởng trực tiếp đến hồ sơ tín dụng của người vay.
Nợ xấu tín chấp là một trong những nguyên nhân phổ biến khiến nhiều cá nhân bị từ chối vay vốn hoặc mở thẻ tín dụng mới. Nguyên nhân là vì hình thức vay tín chấp chủ yếu dựa trên uy tín tài chính, điểm tín dụng và lịch sử trả nợ của người vay. Khi đã có lịch sử nợ xấu, uy tín tín dụng bị suy giảm nghiêm trọng và làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính.
1.1.2 Vay thế chấp là gì?
Vay thế chấp là hình thức vay vốn có tài sản đảm bảo, thường là bất động sản, xe ô tô hoặc các tài sản có giá trị khác. Trong trường hợp người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
Theo Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, vay thế chấp được xem là một hình thức cấp tín dụng có mức độ an toàn cao hơn so với vay tín chấp vì đã có tài sản bảo đảm ràng buộc. Chính vì vậy, lãi suất cho vay thế chấp thường thấp hơn, thời hạn vay dài hơn và hạn mức vay cao hơn nhiều so với vay tín chấp.
Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là dù người vay có tài sản đảm bảo, nếu có lịch sử nợ xấu tín chấp thì khả năng được phê duyệt vay thế chấp vẫn bị ảnh hưởng đáng kể. Nguyên nhân là các tổ chức tín dụng đánh giá toàn diện cả về tài sản, khả năng trả nợ và lịch sử tín dụng để quyết định có cho vay hay không. Nếu người vay có điểm tín dụng thấp hoặc đang có nợ xấu tại CIC, ngân hàng có thể từ chối giải ngân dù hồ sơ vay thế chấp đã đầy đủ về mặt tài sản.
1.2 Tình hình nợ xấu tín chấp tại Việt Nam
Theo báo cáo từ Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (CIC), trong năm 2024, nợ xấu tín chấp đã có xu hướng gia tăng, đặc biệt là sau giai đoạn kinh tế phục hồi chậm và nhu cầu vay tiêu dùng tăng mạnh. Số liệu thống kê cho thấy nợ xấu tín chấp chiếm 7,2% tổng dư nợ tín dụng cá nhân, tương đương hơn 13.000 tỷ đồng trên toàn hệ thống ngân hàng.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này phần lớn đến từ các khoản vay phục vụ tiêu dùng như vay qua thẻ tín dụng, vay qua ứng dụng tài chính công nghệ, vay tiêu dùng cá nhân không tài sản đảm bảo tại các công ty tài chính. Nhiều người vay không đánh giá đúng khả năng trả nợ, hoặc rơi vào hoàn cảnh khó khăn tài chính và mất khả năng chi trả, dẫn đến khoản vay trở thành nợ xấu.
Tình trạng nợ xấu tín chấp tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của người dân mà còn gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng. Các tổ chức tín dụng buộc phải siết chặt tiêu chuẩn xét duyệt, từ đó khiến nhiều khách hàng không còn cơ hội tiếp cận vốn, ngay cả khi có nhu cầu chính đáng.
Nợ xấu tín chấp có ảnh hưởng đến vay thế chấp không?
Tác động của nợ xấu tín chấp
2.1. Điểm tín dụng bị ảnh hưởng
Nợ xấu từ khoản vay tín chấp sẽ được ghi nhận tại Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (CIC), làm giảm điểm tín dụng và khiến ngân hàng đánh giá khách hàng là đối tượng có rủi ro cao. Dù có tài sản bảo đảm, việc vay thế chấp vẫn có thể bị xem xét nghiêm ngặt hoặc từ chối.
2.2. Quy định của ngân hàng
Phần lớn ngân hàng sẽ từ chối hồ sơ vay thế chấp nếu khách hàng đang thuộc nhóm nợ xấu 3, 4, 5. Tuy nhiên, một số tổ chức vẫn xem xét cho vay thế chấp đối với khách hàng nhóm 1 hoặc 2, nếu:
- Tài sản thế chấp có giá trị lớn, dễ thanh khoản
- Khách hàng chứng minh được thu nhập ổn định và thiện chí trả nợ
Số liệu thực tế: Trong năm 2024, có tới 65% hồ sơ vay thế chấp bị từ chối do khách hàng có nợ xấu nhóm 3 trở lên (nguồn: baodautu.vn, 2024).
Ngân hàng nào chấp nhận vay thế chấp với nợ xấu tín chấp?
3.1. Ngân hàng chấp nhận nợ xấu nhóm 1–2
Một số ngân hàng như VPBank, Techcombank, SHB vẫn có thể xem xét cho vay thế chấp đối với khách hàng có lịch sử nợ xấu nhóm 1 (trễ hạn dưới 10 ngày) hoặc nhóm 2 (trễ hạn từ 10–90 ngày).
Tuy nhiên, khách hàng cần có tài sản bảo đảm có giá trị cao (thường là bất động sản), thu nhập ổn định và lý do nợ xấu hợp lý.
3.2. Điều kiện bổ sung
Các điều kiện thường được áp dụng gồm:
- Chứng minh thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ
- Tài sản bảo đảm có giá trị từ 1,5–2 lần khoản vay
- Người bảo lãnh có lịch sử tín dụng tốt trong trường hợp cần hỗ trợ hồ sơ
Số liệu thực tế: Theo VPBank, năm 2024 có 20% khách hàng nợ xấu nhóm 2 được duyệt vay thế chấp, chủ yếu nhờ có bất động sản giá trị cao làm tài sản bảo đảm
(Nguồn: vpbank.com.vn, 2024)
Giải pháp xử lý nợ xấu tín chấp để vay thế chấp
Để có thể tiếp cận khoản vay thế chấp sau khi từng có nợ xấu tín chấp, khách hàng cần thực hiện các bước sau:
4.1. Thanh toán toàn bộ nợ xấu
- Ưu tiên thanh toán toàn bộ dư nợ tín chấp để xóa lịch sử nợ xấu tại CIC (Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia);
- Thời gian cập nhật trạng thái nợ từ 12 đến 60 tháng, tùy thuộc nhóm nợ (theo Thông tư 31/2024/TT-NHNN).
4.2. Tái cơ cấu nợ tín chấp
- Đàm phán với ngân hàng để gia hạn thời gian trả nợ, chia nhỏ khoản nợ, hoặc điều chỉnh phương thức thanh toán;
- Căn cứ pháp lý: Điều 275 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận sửa đổi thời hạn và điều kiện thực hiện hợp đồng.
4.3. Kiểm tra lịch sử tín dụng
- Thường xuyên kiểm tra báo cáo tín dụng tại CIC hoặc ứng dụng CIC Connect để xác định nhóm nợ đang ở mức nào;
- Dựa trên kết quả để xây dựng kế hoạch cải thiện điểm tín dụng, giúp nâng cao khả năng được duyệt vay thế chấp.
Số liệu gần nhất: Theo Techcombank, 55% khách hàng thanh toán nợ xấu nhóm 1–2 đã cải thiện điểm tín dụng sau 12 tháng (Nguồn: techcombank.com, 2025).
Rủi ro khi vay thế chấp với nợ xấu tín chấp
Những vấn đề cần lưu ý
5.1. Lãi suất cao hơn
Khách hàng có lịch sử nợ xấu tín chấp thường bị ngân hàng đánh giá là có rủi ro tín dụng cao.
Do đó, mức lãi suất áp dụng cho khoản vay thế chấp có thể cao hơn bình thường, dao động từ 10%–15%/năm, làm tăng chi phí vay vốn và áp lực trả nợ.
5.2. Nguy cơ mất tài sản bảo đảm
Nếu người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp (nhà ở, đất đai, xe ô tô…) theo quy định tại Điều 198a Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán, tài sản bảo đảm có thể bị phát mại để thu hồi nợ, gây thiệt hại nghiêm trọng về tài chính và chỗ ở.
5.3. Dịch vụ không uy tín
Nhiều cá nhân hoặc tổ chức quảng cáo “vay thế chấp dù nợ xấu”, nhưng không có giấy phép hoạt động tín dụng hợp pháp.
Khách hàng có thể bị yêu cầu đóng phí thẩm định, phí hồ sơ hoặc phí bảo lãnh giả mạo, dẫn đến mất tiền, mất thông tin cá nhân, và không nhận được khoản vay như cam kết.
Số liệu thực tế
Năm 2024, 25% khách hàng tại Hà Nội gặp rủi ro tài chính do sử dụng dịch vụ tài chính không uy tín (nguồn: thoibaotaichinhvietnam.vn, 2025).
Vai trò của luật sư trong xử lý nợ xấu và vay thế chấp
Lợi ích khi sử dụng dịch vụ luật sư
6.1. Tư vấn pháp lý chuyên sâu
Luật sư phân tích hợp đồng tín dụng, đánh giá tình trạng nợ xấu, tài sản bảo đảm và đề xuất giải pháp pháp lý nhằm cải thiện cơ hội được ngân hàng chấp thuận vay thế chấp.
6.2. Đại diện đàm phán với ngân hàng
Luật sư thay mặt khách hàng làm việc với ngân hàng để:
- Tái cơ cấu khoản nợ xấu hiện tại
- Thương lượng điều kiện vay thế chấp tối ưu
- Bảo vệ quyền lợi khách hàng trong trường hợp tài sản bảo đảm bị xử lý.
6.3. Bảo vệ quyền lợi pháp lý
Luật sư hỗ trợ khách hàng tránh rơi vào các hành vi đòi nợ trái pháp luật hoặc bị lợi dụng bởi tổ chức tín dụng không hợp pháp, căn cứ theo Nghị định 15/2020/NĐ-CP.
Số liệu gần nhất: Theo Luật Thiên Mã, 85% khách hàng nợ xấu được cải thiện điểm tín dụng và vay vốn thế chấp thành công khi có luật sư tham gia hỗ trợ (năm 2024).
Nợ xấu tín chấp có thể gây khó khăn cho việc vay thế chấp, nhưng với tài sản bảo đảm giá trị cao và chiến lược xử lý nợ xấu hợp lý, bạn vẫn có cơ hội vay vốn. Đội ngũ luật sư của Team Xử lý nợ của Luật Thiên Mã sẵn sàng hỗ trợ bạn cải thiện điểm tín dụng, đàm phán với ngân hàng và bảo vệ quyền lợi pháp lý. Hãy hành động ngay hôm nay! Đặt lịch tư vấn miễn phí tại Xử lý nợ của Luật Thiên Mã để nhận giải pháp tối ưu nhất.
